店舗や事務所などのテナントを撤去する際、
「どこまで撤去すればいいの？」
「原状回復とスケルトン返しって何が違う？」
「全部壊してしまえばいいの？」

と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。

テナントの退去工事では、原状回復とスケルトン返しは同じ意味ではありません。

さらに、同じ「スケルトン返し」という条件でも、建物や契約内容によって撤去する範囲が異なることがあります。

今回は、名古屋市を中心に内装解体工事を行うAMAZE GROUPが、テナント退去時の原状回復とスケルトン返しの違い、工事前に確認しておきたいポイントについて解説します。

テナント退去時の「原状回復」とは？

原状回復とは、テナントを退去する際に、契約で定められた状態まで物件を戻すことです。

店舗を借りたあとに設置した、

• 間仕切り壁
• カウンター
• 棚や造作物
• 床材
• 照明
• 看板
• 厨房設備
• 給排水設備

などを撤去するケースがあります。

ただし、「原状回復＝借りたときと完全に同じ状態にする」と単純に考えるのは注意が必要です。

実際にどの状態まで戻す必要があるのかは、賃貸借契約書や貸主・管理会社との取り決めによって異なります。

そのため、解体業者へ依頼する前に、まず返却条件を確認することが大切です。

スケルトン返しとは？

スケルトン返しとは、店舗などに設置された内装や設備を撤去し、建物の構造体などが見える状態まで戻して返却する方法です。

一般的には、

• 天井
• 間仕切り壁
• 床仕上げ
• 店舗側で設置した設備
• カウンターなどの造作物
• 厨房設備
• 給排水設備
• 電気設備

などを撤去していきます。

飲食店、美容院、物販店、クリニック、オフィスなど、さまざまなテナントの退去時にスケルトン返しが指定されることがあります。

しかし、ここで注意したいのが、

「スケルトン返し＝何も考えず全部撤去する」ではない

ということです。

スケルトン返しでも残すものがある？

あります。

これがテナントの内装解体で特に注意したいポイントです。

例えば、

「この配管は建物側の設備なので残す」

「この天井部分は撤去しない」

「この設備は次のテナントでも使用するので残す」

といった指定が入る場合があります。

反対に、見た目では建物側の設備に見えても、契約上は撤去しなければならないケースもあります。

つまり、現場だけを見て解体業者が勝手に判断することはできません。

貸主・管理会社・テナント・施工業者で、工事前に撤去範囲を共有することが重要です。

原状回復とスケルトン返しの違い

簡単に整理すると、

原状回復

契約で決められた状態まで物件を戻すこと。

必ずしも内装をすべて解体するとは限りません。

スケルトン返し

内装や設備を撤去し、建物の構造体などが見える状態まで戻すこと。

一般的には原状回復より解体範囲が広くなる傾向があります。

つまり、原状回復という大きな考え方の中で、返却方法としてスケルトン状態を求められる場合があると考えると分かりやすいでしょう。

「居抜きで借りたから、そのまま返せる」とは限らない

ここも注意が必要です。

前のテナントが使用していた内装や設備が残った「居抜き物件」を借りた場合、

「最初からあった設備だから撤去しなくてもいい」

と思ってしまうことがあります。

しかし、契約内容によっては、入居前から存在していた内装や設備も含めて撤去する必要がある場合があります。

そのため、

「自分が作ったものではないから残していいだろう」

と自己判断せず、契約書や管理会社への確認をおすすめします。

解体工事を始める前に確認しておきたい5つのポイント

1．賃貸借契約書を確認する

まずは契約書の原状回復に関する項目を確認します。

「原状回復」「スケルトン返し」「造作物撤去」などの記載がないかチェックしましょう。

2．貸主・管理会社へ返却状態を確認する

契約書だけでは判断できない場合もあります。

どこまで撤去するのか、何を残すのかを具体的に確認しておくと安心です。

3．撤去範囲を解体業者と共有する

「この壁は撤去」

「この配管は残す」

「ここから先は建物側設備」

など、できるだけ具体的に共有します。

可能であれば、工事前に貸主・管理会社・施工業者で現地確認を行うと、認識のズレを防ぎやすくなります。

4．退去日から逆算して工事を依頼する

テナントの内装解体では、解体作業だけでなく、

現地調査
↓
見積もり
↓
管理会社との打ち合わせ
↓
工事申請
↓
養生
↓
解体・搬出
↓
清掃・確認

といった工程が必要になることがあります。

特に商業施設や大型ビルでは、作業時間や搬出経路などに細かなルールが設定されている場合があります。

退去日の直前ではなく、余裕を持って相談することをおすすめします。

5．アスベストの事前調査も忘れない

建築物の解体・改修工事では、工事内容や建物によって石綿（アスベスト）の事前調査が必要になります。

古い建物だけの問題と思われがちですが、工事を始める前に対象建材などを適切に確認することが重要です。

テナントの内装解体で起こりやすいトラブル

テナント退去工事では、

「壊す場所を間違えた」

というトラブルはできるだけ避けなければなりません。

撤去する必要がない設備を壊してしまえば、復旧工事が必要になる可能性があります。

反対に、本来撤去する必要がある設備を残してしまえば、追加工事が発生して退去日に間に合わなくなることも考えられます。

だからこそ、AMAZE GROUPでは単純に「壊す」だけではなく、工事前の撤去範囲の確認を重要視しています。

内装解体は、壊す技術だけではなく、

「何を壊して、何を残すのかを正確に判断して施工すること」

が重要な工事です。

原状回復・スケルトン返しの費用はどう決まる？

費用は単純に店舗の坪数だけでは決まりません。

例えば、

• 解体する内装の量
• 使用されている建材
• 廃材の種類・量
• 建物の階数
• エレベーターの使用可否
• トラックを停められる場所
• 搬出距離
• 夜間工事の有無
• 養生の範囲
• 残す設備の量
• アスベスト調査・対策の有無

などによって変わります。

同じ20坪の店舗でも、シンプルな事務所と厨房設備が多い飲食店では工事内容が大きく異なります。

そのため、正確な費用を知りたい場合は、現地調査を行ったうえで見積もりを取ることが重要です。

名古屋でテナントの原状回復・スケルトン解体ならAMAZE GROUPへ

AMAZE GROUPでは、名古屋市を中心にテナント・店舗・オフィス・美容院・クリニックなど、さまざまな内装解体工事に対応しています。

テナント退去時に、

「どこまで壊せばいいか分からない」

「管理会社からスケルトン返しと言われた」

「退去日が決まっているので工期を相談したい」

「まずは解体費用を知りたい」

という段階でもご相談ください。

現地の状況や返却条件を確認しながら、必要な工事内容をご提案いたします。

内装解体は、ただ壊せばいい工事ではありません。

次にその空間を使う人、建物を管理する人、そして退去されるお客様、それぞれにとって問題のない状態で引き渡すところまでが大切だとAMAZE GROUPは考えています。

名古屋市および近郊でテナントの原状回復工事・スケルトン解体をご検討の方は、AMAZE GROUPまでお気軽にお問い合わせください。